问题的提出，主要是源于在胜芳－扬芬港项目中期汇报中，甲方要求我们补充周边工业区调查的要求，这引发了我的思考。做项目与做区域是一回事吗？我觉得，两者是不一样的。
首先，从层次上来说，区域是中观、宏观层面的，而项目是属于微观层面的，项目从属于区域，是区域中的一个元素，一个个项目的开发，构成了整个区域的开发；其次，从所属的市场来看，区域是属于更大范围的市场，乃至全国、世界的宏观市场，将面临大范围的竞争，而项目所属的市场，更多的是面对其所属区域的市场，也即一个微观市场，两者所属的市场范围也是不同的；第三，从两者开发主体来看，区域开发的主体，目前仍以政府为主，但开始出现了由一级土地开发商开发的趋势，但仍没有摆脱政府的参与，而项目开发的主体，则主要是由开发商承担；第四，从开发的目的来看，区域开发的最终目的是实现整个区域价值的提升，提升社会、经济、文化等公益性方面价值，而项目开发的直接目的则是实现开发商的利润最大化，是属于私人性的。
基于上述的众多不同，在项目研究中的思路、框架也有着不同。首先，研究区域开发，关注的更多的是宏观环境的发展，而需要解决的则应该是宏观发展的问题，不应该抠一些小问题，只有解决的宏观问题，小问题才能迎刃而解，这就相当于战略与策略的问题，战略是宏观的，是指导这个开发思路的宏观的方法，基本上是不能变的，是实现战略目标的指导性措施，而策略是从属于战略的，是随机应变的一种方法，是可变的。策略的改变不影响战略的实施和目标的达成，而战略的改变则意味着方向以及思路的改变，直接影响战略目标的性质！而项目开发，更多的是考虑实际问题，需要我们提出具体的指导性意见，而非方向性的意见，这就需要我们的研究更加深入、细致，进入到一个微观层面。
其次，在市场研究方面，区域开发面对的是宏观市场，面对的竞争对手是全国范围，乃至世界范围的，但区域的特性是差异较大的，因此，我们的市场研究则不应该再局限于周边不同类型区域的研究，而应该放眼全国、世界范围内的同类型区域研究，这个宏观市场才应该是我们研究的市场。而在项目的市场研究中，它们的直接竞争对手则存在于其周边，对于项目所在的市场研究则是必要的，在这个中、微观市场是我们努力的方向。
第三，开发的主体不同，他们想得到的东西也不同。区域开发的主体——政府，想得到的是整个区域价值的提升，他们关心的是采取什么方法才能使“土地”价值最大化，因此，我们的研究重点则应放在土地方面，告诉他们怎么做、做什么才能实现土地的增值。而项目开发的主体——开发商，希望获得的是利润的最大化，即提高“项目”的价值，而非“土地”，因此，我们应该告诉他们更为细致的东西，研究重点放在项目本身。
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